상가 매매가 금액 계산 방법과 금리가 상가 월세 임대료 미치는 영향 (출처 : 슈카월드)

나의 선생님 슈카월드 선생님 방송을 매일 보는 편인데,

이번에 보는 영상에서는 나름 기록해두면 나중에 좋을것 같아서

기록을 남겨본다.

---

일단 가장 중요하게 여기서 생각할것 하나는

임대료는 무조건 월세라는점 

- 전세는 없다는점

 

그리고 상가의 임대료가 어떻게 책정되는것인지 를 봐야한다. 

 

이번 슈카월드의 주제는 생각보다 공실이 엄청많아졌다는 이야기 였는데, 

일단 임대료 수익률이 5%는 넘어야 마진이 남는다고 하는데, 왜지?

아무리 비어도 그냥 싸게 임대해주면 되는거 아닌가?

그러면 어떻게든 월세는 들어오니까 버틸수 있는거 아닌가? 

라고 생각했는데, 결론적으로 싸게 월세를 내지 못하는 이유는

상가의 매매가격이 떨어지기 때문이란다. 

아래와 같은 공식에 의해서 상가가격은 책정이되는데, 

제일 위에서 말했듯이, 5%의 수익률은 고정이라고 생각하면,

1년 임대료를 낮추게 되면, 상가 가격이 상당히 떨어지기 떄문이다. 

위의 예시에서 보듯이 월 100만원 받던 상가가 

월 80만원 받으면 조금밖에 깍아준게 아닌데, 상가 가격이 5천만원이나 내려온것을 볼수 있다. 

여기서 괄목할만한 내용은, 이 또한 금리때문이라는게 참 충격적이었다.

대체 왜? 

결론적으로 금리가 높아질수록 기대수익률 또한 높아지기 때문이다. 

기대 수익률이 5프로인데, 요새 1년 예금하면 4프로 인 은행들도 종종 보이는데, 

이때문에 기대 수익률은 금리가 높을수록 계속 올라가야한다는 점이었다. 

 

그래서 금리가 올라갈 수록 월세를 낮추지 못하는 아이러니한 상황이 발생한것이다. 

그래서 위처럼 세종시에는 공실이 많아졌다고 한다.

하지만 사실 금리가 낮을때도 세종시를 다녀보면 공실이 진짜 많았는데,

지금은 고금리 시대가 되어서 지금은 얼마나 더 그럴까...싶은 생각도 든다. 

한국은행에서는 과연...다음에는 어떤 전망을 내놓을지 ...